Nieruchomość jest jednym z narzędzi inwestycyjnych, które ludzie mogą wykorzystać do inwestowania swoich pieniędzy i osiągania zysków. Pod wieloma względami, nieruchomości są bezpieczniejszą inwestycją niż inwestowanie w papiery wartościowe. Co więcej, taka inwestycja jest nie tylko bezpieczniejsza, ale również bardziej zrozumiała dla tych ludzi, którzy nigdy nie doświadczyli świata inwestowania.
Istnieją dwa sposoby zarabiania pieniędzy na zakupie nieruchomości. W pierwszym przypadku zarabia się na wynajmie nieruchomości.
W drugim przypadku zarabiasz inwestując w nieruchomości, aby następnie sprzedać je i zarobić na różnicy cen.
W większości przypadków inwestorzy łączą te dwa cele, planując zarabiać na wynajmie, ale także licząc na dalszy wzrost cen nieruchomości.
W każdym przypadku należy zmierzyć zwrot z inwestycji, a najlepszą miarą do tego celu jest zwrot z inwestycji (ROI).
Co to jest zwrot z inwestycji (ROI)?
ROI pokazuje, jak duży zysk można uzyskać z inwestycji. Zwrot z inwestycji jest kluczowym wskaźnikiem pozwalającym zrozumieć, jak opłacalne jest inwestowanie pieniędzy w daną inwestycję. Oznacza to, że można ocenić, na ile racjonalne jest inwestowanie w dany projekt.
Ogólnie rzecz biorąc, ROI może być stosowany do każdej inwestycji, niezależnie od konkretnego instrumentu. Mogą to być akcje, papiery wartościowe, lokata w banku lub nieruchomości.
Kalkulacja ROI dla nieruchomości zależy od kilku czynników, przede wszystkim od sposobu zapłaty za nieruchomość: gotówką lub poprzez finansowanie kredytem hipotecznym.
Jaka jest formuła ROI?
Ponieważ zwrot z inwestycji jest wskaźnikiem, oblicza się go w procentach.
Oryginalna formuła ROI wygląda następująco:
ROI = (Zysk z inwestycji – Koszt inwestycji)/Koszt inwestycji
Również wzór może wyglądać następująco:
ROI = zysk netto/koszt inwestycji
Jakie są pułapki w obliczaniu ROI dla nieruchomości na wynajem?
Formuła ROI wygląda dość łatwo, ale istnieje wiele pułapek, które należy wziąć pod uwagę przy obliczaniu ROI dla nieruchomości na wynajem. Oto tylko kilka przykładów. Musisz wziąć pod uwagę koszty napraw, koszty utrzymania nieruchomości, koszty podatku od nieruchomości i inne wydatki.
Jak obliczyć ROI z wynajmu nieruchomości opłacanego gotówką
Po pierwsze, spójrzmy na ROI dla nieruchomości czynszowych opłacanych gotówką. Jest to łatwiejsze niż obliczenie ROI dla nieruchomości finansowanych kredytem hipotecznym.
Przyjmijmy pewne założenia:
- Kupujesz nieruchomość za 100.000 dolarów i inwestujesz 8.000 dolarów w naprawy i 2.000 dolarów w koszty zamknięcia.
- Czynsz wynosi 1.000 dolarów miesięcznie.
- Koszty ogólne (media, podatki, ubezpieczenie) to 400 dolarów miesięcznie.
Teraz obliczmy zysk netto z inwestycji i koszt inwestycji rok później.
- Koszt inwestycji wyniesie 110.000 USD.
- Zarobisz 12 000 dolarów na leasingu.
- Koszty ogólne wyniosą $4,800
- Zysk netto wyniesie $7,200
Teraz obliczmy ROI. Aby to zrobić, należy podzielić zysk netto przez koszt inwestycji. ROI wyniosłoby $7,200/$110,000 = 0.0655 lub 6.55%.
Jak obliczyć ROI dla nieruchomości na wynajem finansowanej hipoteką
Ta kalkulacja jest trudniejsza, ponieważ należy obliczyć wydatki na finansowanie hipoteczne.
Przyjmijmy pewne założenia:
- Zaliczka na poczet kredytu hipotecznego wynosiła $30,000 (lub 30% pierwotnej kwoty).
- Zainwestowałeś $8,000 w naprawę i zapłaciłeś $3,500 jako koszty zamknięcia (w przypadku transakcji finansowanych hipoteką są one zawsze wyższe). W sumie 11 500 dolarów.
- Twoje całkowite wydatki wyniosły $41,500
- Czynsz wynosi 1.000 dolarów miesięcznie.
- Koszty ogólne (media, podatki, ubezpieczenie) to 400 dolarów miesięcznie.
- Wziąłeś kredyt hipoteczny z 3% stałą stopą procentową na 30 lat. Twoja miesięczna płatność wyniosłaby 427 dolarów.
- Miesięczny zysk netto wyniósłby $1,000 – $827 = $173.
- Zysk netto za ten rok wyniósłby 2076 USD.
Teraz obliczmy ROI. Aby to zrobić, musimy podzielić zysk netto przez początkowy koszt inwestycji.
ROI = $2076/$41,500 = 0,050 (lub 5%)
